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用地紅線不能踩！村委會占用集體土地建充電站被罰28萬

用地紅線不能踩！村委會占用集體土地建充電站被罰28萬

2024-12-17 10:00
近日，信用陜西官網上公布了一則行政處罰，涉及村委會違法占地建設充電站，處罰金額高達28萬！

充電運營商在前期建站選址時，確認好土地性質，一定是關鍵因素之一。因為一旦踩到了土地紅線，難免“站錢兩空”。

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未經批準私自占地
村委會被處以28萬元罰款

在這一行政處罰事件中，根據行政處罰決定書顯示，陜西省寶雞市陳倉區虢鎮街道高家堎村民委員會未經批準私自于2023年9月占用本村北環路以南集體土地建汽車充電站，面積2800平方米（4.20畝）。此行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第60條和第57條的規定，被處以28萬元罰款。

而據《中華人民共和國土地管理法》第60條及57條相關規定，第60條規定：農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。


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▲圖源靈通看房

第57條規定：建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關自然資源主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

《中華人民共和國土地管理法》第四條第四款也規定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。第十二條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。第四十四條第一款規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

也就是說，如果要使用集體用地，就需要向主管部門提出申請并批準后才可以依規使用，并非村集體開會討論投票就可以決定的，高家堎村委會這次被處罰主要是未經批準私自占地。

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哪些地方能建站？
土地分類性質及紅線必須了解

充電站究竟選擇什么樣的土地性質最安全？


首先諸如農業用地（耕地、林地、農田、養殖）歸儲用地、城市綠地、文保等用地類型是明確不行的。而工業用地、商業用地、建設用地則是可以建設的。

針對工業、商業以及建設用地，在場地租賃或合作時，也需要注意：對于建設用地，若是村集體建設用地切記要村委會、街道辦簽章同意建樁證明；第二是保證合同產權鏈路清晰，若多家轉租，每一手合同需要看清楚，并且要看清楚上家合同鏈路是否有轉租權限；

最后是合同年限，若場地一手方是國企，簽署時注意是否5年后可續約，最好約定好合同5年自動續約，若中間方承諾時間大于簽署時間，需要一手場地方提供同意安裝證明上蓋章，確保知曉該行為。


圖片如何明確土地性質？


我國實行土地所有權和土地使用權相分離的制度。按照土地利用現狀，可以分為農用地、建設用地和未利用地。


其中，建設用地按用地性質一般分五類，即商服用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。


? 商服用地

商業用地是指該宗地塊規劃的用地性質是用于建設商業服務業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。可細分為零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。


? 綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。


? 住宅用地

傳統意義上的住宅用地，有兩層含義：


一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。


二是供人們日常生活居住的房基地（有獨立院落的包括院落）。包括：城鎮單一住宅用地，即城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮混合居住用地，即城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地；農村宅基地，即農村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。


? 工業用地

工業用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地進一步細分為一類、二類、三類工業用地。


一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。


二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。


三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業、制革工業、建材工業等用地。


? 其他用地

其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。



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如何獲取國有建設用地

土地使用權？


國有建設用地使用權的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價入股。目前，國有土地的供應方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。


1. 國有建設用地的劃撥方式


指經縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。


建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
? 國家機關用地和軍事用地；
? 城市基礎設施用地和公益事業用地；
? 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
? 法律、行政法規規定的其他用地。


劃撥土地使用權的特點：
? 劃撥土地使用權沒有期限的規定
? 劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押，即不得流轉。如果需要轉讓、出租、抵押等，應當辦理土地出讓手續或經政府批準。土地使用者不需要使用時，由政府無償收回土地使用權。
? 對劃撥土地使用權用途不得改變。要改變用途要經批準，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實行有償使用。
? 取得劃撥土地使用權不需要繳納土地有償使用費。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規定的稅費。


2. 國有土地有償使用方式


（1）國有土地使用權出讓：指國家將一定年限內的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。目前，國有土地出讓方式一般有招標、拍賣、掛牌和協議出讓四種形式。


招標出讓土地使用權：指在規定期限內，由符合規定的單位或個人（受讓方），以書面投標的形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標、擇優而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引（或招標須知）、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同（含土地使用條件）等。


拍賣出讓土地使用權：指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競買者輪番報價，最后價高者取得土地使用權。


掛牌出讓土地使用權：掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。


協議出讓土地使用權：指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商的方式有償出讓土地使用權。應先用地者向政府提出用地申請，經批準后由出讓方和受讓方協商地價、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經雙方協商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。


國家對出讓的最高年限的規定：
a. 居住用地70年
b. 工業用地50年
c. 教育、科技、文化、衛生、體育用地50年
d. 商業、旅游、娛樂用地40年
e. 綜合或其他用地50年


（2）國有土地使用權租賃


即國家將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。這種方彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。


（3）國有土地使用權作價入股


即將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式在目前的國有企業改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產流失問題，又為困難企業的改制改組創造了條件。這主要針對現有國有企業的劃撥土地使用權需要改制時適用。



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哪些土地使用權

可以通過協議出讓獲得 ？


根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、2003年國土資源部令第21號《協議出讓國有土地使用權規定》等規定，以下土地使用權可通過協議出讓方式獲得：


（一）商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地和工業用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的；


（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；


（三）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；


（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規劃條件的，經規劃行政主管部門批準，可以采用協議方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；


（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續期，可以采用協議方式；


（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協議方式供應；


（七）對無法單獨確定規劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規劃部門批準的相鄰建設用地規劃條件，協議出讓給該建設項目主體；


（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業或多功能立體開發利用的，其建設用地使用權以協議方式出讓給已經取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發建設用地使用權，以自主開發為主，物業自持；


（九）對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續；


（十）經營性文化事業單位轉制為一般競爭性企業的，原生產經營性劃撥用地可采用協議出讓或租賃方式進行土地資產處置；


（十一）由于城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃并經依法批準，可以采取協議方式；


（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業，經批準可采取協議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；


（十三）企業改制（破產、兼并、合并等）時，未納入企業改制資產的生產經營性建設用地使用權可以協議方式出讓給改制文件確定的承接主體；


（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協議方式出讓；


（十五）本實施意見發布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經行政部門處罰后，需完善國有建設用地供應手續的，可以采取協議方式出讓；


（十六）人民法院生效法律文書和協助執行通知書要求辦理國有建設用地手續，涉及出讓的，可以采取協議方式出讓給協助執行通知書明確的土地使用者；


（十七）法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。


以上17類土地，其土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，同時必須要經過相關部門的審批或者人民法院的執行通知書才可以進行，必須要符合相關的法律法規的規定。


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